Ακίνητα « WordPress.com Tag Feed

Μια εντυπωσιακή παρενέργεια της τραπεζικής κρίσεως

Κοσμάς Θεοδωρίδης — Tue, 07 Oct 2008 19:27:39 +0000

Και αίφνης, ενώ πολλοί περιμέναμε ότι η σημαντική πτώση στις αγοραπωλησίες ακινήτων , εν σχέσει προς προηγούμενα χρόνια, θα μετουσιωθεί σε πτωσεις τιμών, κάτι έχει μοιάζει να έχει αλλάξει εδώ και δυο εβδομάδες. Πελάτες που θεωρούνται "έξυπνο χρήμα", μανατζερ και κεφαλαιούχοι μεγάλης επιφάνειας, άρχισαν να πολλαπλασιάζουν τις εμφανίσεις τους στα τηλέφωνα και το γραφείο. Ζήτηση Νο 1: οικόπεδα και γη. Δευτερεύουσα ζήτηση: "σκοτωμένα" διαμερίσματα, τουλάχιστον 20% κάτω από τη ζητουμενη τιμή, αποκλειστικώς καλής θέσεως, με "κατι" που να τα κάνει μοναδικά.

Δεν είναι περίεργο σε αγορά αγοραστών να κυριαρχούν οι κυνηγοί ευκαιριών. Αλλά το να πολλαπλασιάζεται ο αριθμός τους μέσα σε ένα δεκαπενθήμερο είναι αν μη τι άλλο αξιοσημειωτο. Το ίδιο μήνυμα έλαβα (χωρίς δική μου πρόκληση) και από άλλα γραφεία. Το κεφάλαιο αναζητά γη. Μια γρήγορη έρευνα απεκαλυψε την αιτία αυτού του ενδιαφέροντος: η βαθιά τραπεζική κρίση που έπληξε και την Ευρώπη μετά την Αμερική, στρέφει τους Ελληνες στο παραδοσιακο καταφύγιο σε περιόδους αβεβαιότητος. Άλλα έθνη προτιμούν το χρυσό, οι Έλληνες προτιμουν γη. Μετά τις τελευταίες πτωχεύσεις στο εξωτερικό η ακατάσχετη φημολογία και για τα δικά μας φαίνεται ότι έχει αρχίσει να επηρεαζει τον κόσμο, περισσότερο από τις κραυγές για το "1999 των ακινήτων" που προς το παρόν μοιάζει να έχει ξεχαστεί ή περάσει σε δεύτερη μοίρα.

Εάν το ρεύμα αυτό συνεχίσει, ίσως η τοπική αγορά γλιτώσει τα χειρότερα, τη μεγάλη πτώση δηλαδή στις κατηγορίες ακινήτων που υπάρχει υπερπροσφορά όπως π.χ. μεγάλα διαμερίσματα χωρίς ιδιαιτερα χαρακτηριστικά στα προάστια και τις κακοχτισμένες συνοικίες. Το τοπίο ωστόσο είναι ακόμη ρευστο και σε καμμία περίπτωση δεν μπορούμε να μιλάμε ακόμη για καλές ημέρες στην κτηματαγορά. Και ίσως δεν ξαναμιλήσουμε, τουλάχιστον για τα διαμερίσματα, πριν απορροφηθεί το ήδη υπάρχον μεγάλο στοκ.

Τα πρωτοσέλιδα της κρίσεως

Κοσμάς Θεοδωρίδης — Sun, 24 Aug 2008 17:09:10 +0000

Καθώς οι εφημερίδες και τα κανάλια έχουν αρχίσει να συναγωνίζονται αλλήλους για το πόσο τεράστια είναι η κρίση των ακινήτων, σκέπτομαι να κάνω έναν κατάλογο των άρθρων που προβλέπουν τις "ημέρες αποκαλύψεως" που μας περιμένουν (τα τελευταία δέκα χρόνια). Προσφάτως μάλιστα άκουσα γνωστό -και πάντοτε απαισιόδοξο- αναλυτή του χώρου να διακηρύσσει από τηλεοράσεως ότι τα ακίνητα θα είναι "20% κάτω τον Σεπτέμβριο". Ίσως βεβαίως ήταν σφάλμα απο αυτά που γίνονται σε λήψη σε πραγματικό χρόνο, αλλά είναι ενδεικτικό της κλιμακουμένης υστερίας σχετικώς με την αγορά.

Αυτή την Κυριακή ήταν σειρά της Ελευθεροτυπίας να εφορμήσει σε πρωτοσέλιδο. Την μόλις περασμένη, ήταν το Έθνος. Αμφιβάλλω εάν θα δούμε τα ντεσιμπέλ να χαμηλώνουν συντόμως, άλλωστε πράγματι η αγορά έχει σταματήσει τα διψήφια άλματα που έκανε τα προηγούμενα χρόνια. Σε περιβάλλον διεθνούς κρίσεως αύτο είναι καλοδεχούμενο διότι οδηγεί σε εξομάλυνση προηγουμένων υπερβολών. Ενώ προκρίνεται το σενάριο της σταθεροποιήσεως, με τα άλλα να συγκεντρώνουν μικρότερες πιθανότητες, θα δούμε από εδώ και πέρα πώς θα πάει. Ωστόσο, είναι εντυπωσιακό το ότι καθώς οι αγοραπωλησίες έχουν αρχίσει να αναθερμαίνονται μετά την καθίζηση του 2007, τα Μέσα Μαζικής Ενημερώσεως φαίνεται να βλεπουν όχι απλώς τα χειρότερα, αλλά πραγματικές ημέρες καταστροφής, να έρχονται. Αν και κανεις δεν μπορεί να ξέρει με απόλυτη ακρίβεια πώς θα κινηθούν οι αγορές, καλό είναι να είμαστε σκεπτικοί και ως προς την καταστροφολογία και προς το (εσφαλμένο) δόγμα "από τα ακίνητα δεν έχασε κανείς ποτέ".

Αναμφιβόλως πάντως οι "καλές περιοχές" φαίνεται ότι όχι μονον κρατούν, αλλά συνεχίζουν και την άνοδο τους, κάτι όχι τελείως απροσδόκητο εξ όσων γνωρίζουμε από άλλες κρίσεις διεθνώς.

Ενοίκιο αντί αγοράς;

Κοσμάς Θεοδωρίδης — Sat, 16 Aug 2008 15:56:33 +0000

Ακούγεται όλο και συχνότερα ότι η αγορά ακινήτων βρίσκεται σε κρίση. Αυτό είναι, όπως έχουμε δεί, ακριβές για ορισμένες χώρες και στην Ελλάδα για υποκατηγορίες ακινήτων, όπως λ.χ. τα μεγάλου εμβαδού διαμερίσματα εκτος των "καλών περιοχών" ως προς τις αγοραπωλησίες. Πολλοί θεωρούν ότι αυτό θίγει ιδιαιτέρως τους συμβούλους ακινήτων. Ενώ δε θα διαφωνήσω ότι η κρίση έχει εντονότατες συνέπειες για πολλούς κλάδους, δεν πρέπει να ξεχνάμε ότι οι συνέπειες δεν είναι ίδιες. Έτσι επηρρεάζει πάρα πολύ αρνητικά όσους ασχολούνται π.χ. με την οικοδομή. Ως προς τις υπηρεσίες, μια κρίση χτυπάει εντόνως όσους ασχολουνται με τον τομέα με τη διάθεση της "αρπακτής", αλλά δεν πρέπει να διαφεύγει ότι έχει αντιστοίχως σχετικώς ευνοϊκότερες ή πάντως λιγότερο δραματικές συνέπειες για τους σοβαρούς επαγγελματίες.

Ο λόγος είναι απλός. Στη διάρκεια μιας κρίσης οι περιφερειακοί, μη επαγγελματίες, παικτες απλώς εκτοπίζονται. Και καθώς τα ακίνητα παραμένουν είδος πρώτης ανάγκης, οι αγοραπωλησίες αντικαθίστανται με ενοικιάσεις. Έτσι μπορεί να υπάρξει σοβαρή αναπλήρωση εισοδήματος για τους οργανωμένους συμβούλους, ενώ τα παραμεσιτικά κυκλώματα που δεν ασχολούνται παρά μονον με "αρπακτές" αγοραπωλησίων απλώς εκτοπίζονται. Αυτή η περίοδος λοιπόν έχει τετοια χαρακτηριστικά. Η εφημερίδα "Τα Νεα" δημοσίευσε ένα πολύ ενδιαφέρον πρωτοσέλιδο άρθρο σχετικά με την κατάσταση. Αν και κάποια από τα σημεία που αναφέρει είναι συζητήσιμα, η εικόνα είναι σαφής: όταν υποφέρουν οι αγοραπωλησίες, ανεβάινουν οι ενοικιάσεις. Το πλήρες άρθρο εδώ.

Εποχή ενοικιάσεων

Κοσμάς Θεοδωρίδης — Mon, 14 Jul 2008 18:55:17 +0000

Εποχή με έντονη κίνηση το καλοκαίρι, τόσο για πωλήσεις όσο και για ενοικιάσεις. Την περασμένη εβδομάδα είχαμε επιτέλους (ημι-)επίσημη ενημέρωση για το τι γίνεται με τα αδιάθετα νεόδμητα ακίνητα. Περίπου στις 200.000 υπολογίζονται οι αδιάθετες κατοικίες, σημαντικά λιγότερες από την κορυφή τους το 2006, αλλά καθόλου αμέλητέα ποσότητα.

Πολύ ενδιαφέρουσες οι πληροφορίες από τη μεριά των κατασκευαστών που επιβεβαιώνονται και από την καθημερινή μας εμπειρία. Τα νεόδμητα ακίνητα λοιπόν σε κάποιο ποσοστό τους βαίνουν προς ενοικίαση. Αξιοσημείωτο είναι ότι λόγω της σημαντικής διαφοράς στο κόστος κτήσης εν σχέσει προς τους επενδυτές που καλούνται να πληρώσουν με ίδια κεφάλαια, οι αποδώσεις των κατασκευαστών μπορεί να είναι σημαντικά υψηλότερες από αυτές του τραπεζικού τόκου καταθέσεων.

Πλήρες άρθρο σχετικά θα βρείτε εδώ ενώ μια ενδιαφέρουσα ανασκόπηση εδώ.

Κτηματολόγιο, μια επανάσταση

Κοσμάς Θεοδωρίδης — Thu, 12 Jun 2008 18:01:51 +0000

Αρχίζουν επιτέλους την προσεχή Τρίτη οι κτηματολογήσεις σε μεγάλο μέρος της χώρας, ιδιαίτερα τα μεγάλα αστικά κέντρα που δεν είχαν καλυφθεί την προηγουμένη περίοδο. Είναι μια πραγματική επανάσταση τα αποτελέσματα της οποίας θα φανούν αργά ή γρήγορα. Η Ελλάδα ειναι η μόνη χώρα που γνωρίζω χωρίς κτηματολόγιο, κάτι που πολλές φορες έχει "χαλασει δουλειές" με αλλοδαπούς. Ειναι πολύ σημαντικό να προσέξουν οι ιδιοκτήτες και να δηλώσουν τα ακίνητά τους εντός των ημερομηνιών ωστε να αποφευχθούν επιπλοκές.

Περισσότερες πληροφορίες στον ιστότοπο της Κτηματολόγιο Α.Ε.

Σκωτσέζικο ντους

Κοσμάς Θεοδωρίδης — Tue, 27 May 2008 16:21:44 +0000

Είτε μας αρέσει είτε όχι τα τεκταινόμενα στην άλλη όχθη του Ατλαντικού παίζουν ρόλο και στη δική μας αγορά. Σήμερα είχαμε κάποια αποθαρρυντικά νέα, αλλά και τις πρώτες ακτίδες ελπίδας. Aπό τη μια ο δείκτης Case-Shiller, που μετρά τις τιμές των 20 κυρίων μητροπολιτικών περιοχών των ΗΠΑ, σημείωσε ετήσια πτώση κατά 14,1%, διευρύνοντας τις απώλειες που στην προηγούμενη μετρηση ήταν περίπου 13%. Από την άλλη, αρχισε να φαίνεται σημαντική δραστηριότητα αγορών στις περιοχές που έχουν χτυπηθεί περισσότερο από πτώσεις τιμών. Κάτι το οποίο είναι βεβαίως απαραίτητο για τη διαδικασία σχηματισμού πυθμένα, για την δημιουργία ή μη του οποίου ωστόσο υπάρχει προς το παρόν διαφωνία.

Συνολικώς πάντως ο δέικτης έχει πέσει περί το 16% από τα ιστορικά υψηλά του.

Φήμες, πλειστηριασμοί, πτώσεις

Κοσμάς Θεοδωρίδης — Tue, 20 May 2008 11:36:29 +0000

Δεν είναι μυστικό ότι τον τελευταίο καιρό βρίσκεται σε εξέλιξη μια θύελλα δημοσιευμάτων σχετικών με την γενικευμένη πτώση της αγοράς των ακινήτων. Η φημολογία για αθρόους πλειστηριασμούς -που στις ΗΠΑ λόγω των επισφαλών δανείων είναι πραγματικότητα- και στην Ελλάδα οργιάζει. Ενώ είναι αλήθεια ότι διεθνώς οι αγορές έχουν επηρεασθεί από τα προβήματα της Αμερικανικής οικονομίας, είναι αμφίβολο εάν - τουλάχιστον προς το παρόν- οι φήμες αυτές έχουν σοβαρή βάση.

Τελευταία ο Μ. Σάλλας της Τραπ. Πειραιώς προσέθεσε τη φωνή του σε αυτούς που γνωρίζοντας την αγορά διαπιστώνουν ότι οι φήμες είναι αβάσιμες. Επί συνόλου 70.000 στεγαστικών δανείων η τράπεζα προέβη σε μόλις 35 πλειστηριασμούς. «Αναληθείς οι ισχυρισμοί για δεκάδες χιλιάδεςκατασχέσεις ακινήτων», διαπιστώνει ο τραπεζίτης. Τελικώς ποιός ωφελειται από αυτή τη φημολογία; Μήπως η κατατρομοκράτηση του κόσμου μας οδηγεί σε κάποιου είδους αυτοεκπληρούμενη προφητεία;

Από την άλλη, η αγορά δείχνει σημάδια αυτορρύθμισης. Οι οικοδομικές άδειες μειώθηκαν σημαντικά, ιδιαίτερα στην Αττική (-22%). Αυτό είναι ιδιαιτέρως σημαντικό καθώς η αγορά έχει πράγματι σε αρκετά σημεία ζήτημα υπερπροσφοράς.

Κανείς δεν μπορεί να προβλέψει με ακρίβεια την πορεία των τιμών στο μέλλον. Αλλά το ότι η καταστροφολογική φημολογία διαψεύδεται από τα στοιχεία αφενός και η αγορά δείχνει σημάδια ξεκαθαρίσματος δεν μπορεί παρά να είναι ευπρόσδεκτα.

Πού αγοράζουν οι ξένοι;

Κοσμάς Θεοδωρίδης — Tue, 13 May 2008 13:49:35 +0000

Έχω αναφερθεί ξανά και εδώ και αλλού, στη σημασία των αλλοδαπών αγοραστών για την αγορά ακινήτων. Μια ιδέα με σημαντικό σχετικό χάρτη μπορεί να πάρει κανείς από το χθεσινό δημοσίευμα της εφημερίδας "Τα Νέα".

Σημειώνω ότι η περιόδος υψηλού ενδιαφέροντος από αλλοδαπούς μολις άρχισε και συνηθως διατηρείται έως το φθινόπωρο.

Τι είναι το "μοναδικό" ακίνητο; μερος α': η θέα

Κοσμάς Θεοδωρίδης — Fri, 02 May 2008 08:50:47 +0000

Λόγω της περιόδου, μιλάμε συχνότερα για την πορεία των μέσων τιμών της αγοράς. Έτσι ξεχνάμε πολλές φορές ότι στην πραγματικότητα η αγορα των ακινήτων είναι... πολλές. Περίπου κάθε ακίνητο έχει και αποτελεί τη δική του αγορά.

Είναι γενικός κανόνας, που ισχύει ακόμη και σε περιόδους κρίσεων, ότι τα μοναδικά ή προνομιούχα ακίνητα όχι μονον κρατούν τις τιμές τους, αλλά συχνά υπεραποδίδουν. Τι κάνει όμως ένα ακίνητο "μοναδικό"; Αυτή είναι μια μεγάλη κουβέντα, αλλά, μια που είδα ένα πολύ ενδιαφέρον άρθρο στην Καθημερινή προχθές, ας ξεκινήσω με τη θέα. Η θέα λοιπόν, όπως και η εγγύτητα σε αξιόλογα τοπία, ακριβοπληρώνεται. Στις πιο ανεπτυγμένες αγορές, όπου υπάρχουν και αναλυτικά δεδομένα για τις αγορές, το υπερτίμημα για θέα σε πάρκο ή δάσος υπολογίζεται απο 10-20% ενώ ανάλογο είναι και για waterfront ιδιοκτησίες, που βρισκονται δηλαδή πάνω σε ποτάμι (στο εξωτερικό) ή θάλασσα εντός αστικού ιστού. Το υπερτίμημα αυτό υπολογίζεται σε σχέση με αντίστοιχες ιδιοκτησίες, στην ίδια τοποθεσία, αλλά χωρίς τη θέα. Πρωταθλητής στις περιοχές με θέα στο βουνό είναι στην Αττική ο Υμηττός.

Σημαντική είναι επίσης η πληροφορία, που επιβεβαιώνεται και από τα δεδομένα της αγοράς, ότι μεταξύ των βουνών της Αττικής, η Πάρνηθα έχει υποστή σημαντικό ψυχολογικό πλήγμα μετά το σεισμό του 1999. Έτσι ενώ το τοπίο είναι εφάμιλλο, ίσως και καλύτερο λόγω εθνικού δρυμού, οι τιμές είναι σημαντικά χαμηλότερες. Την κατάσταση δεν μπορεσε να ανατρέψει ριζικά η κατασκευή υποδομών λόγω Ολυμπιακού χωριού ενώ επιβάρυνε η πυρκαϊά στο δάσος. Ωστόσο κάποια ειδυλιακά συγκροτήματα όπως η Βαρυμπομπη και η Ιπποκράτειος Πολιτεία πάνε πολύ καλά. Η ανάπτυξη του νέου σιδηροδρομικού κόμβου Αχαρνών αναμένεται να βοηθήσει τον ομώνυμο δήμο, καθώς θα βελτιώσει ακόμη περισσότερο την πρόσβαση. Είναι αξιοσημείωτο βεβαίως ότι τα φθηνοτερα ακίνητα των Αχαρνών έχουν καταγράψει εντυπωσιακή άνοδο τα τελευταία χρόνια κλείνοντας μεγάλο μέρος της ψαλίδας που τα χώριζε με τις ακριβότερες γειτονικές περιοχές.

Πηγή πινάκων: Καθημερινή Real Estate

13αρι και στην Αγγλία...

Κοσμάς Θεοδωρίδης — Wed, 30 Apr 2008 19:02:43 +0000

Μια που ξεκινήσαμε με τα 13άρια της Αμερικής, ας σημειώσω ότι και στην Μ. Βρετανία, μετά απο 133 συναπτούς μήνες ανόδου, από το Μαρτιο του 1996 τα ακίνητα σημείωσαν την πρώτη ετήσια πτώση τους (μηνιαίες πτώσεις βεβαίως είχαμε αρκετές, στα πλάισια του "θορύβου" των αγοραίων αυξομειώσεων). Τον Απρίλιο οι τιμές έπεσαν κατά 1% έναντι του Απριλίου του 2007 στην μεσοσταθμική τιμή των £178,555.

Οι προβλέψεις για το μέλλον; Από (υψηλά) μονοψήφια ποσοστά πτώσεως έως και 20% σε κάποια σενάρια. Σημειώνω ότι τα σενάρια αυτά αφορούν τη χώρα στο σύνολό της. Προνομιούχες περιοχές ή μοναδικά ακίνητααναμένεται, όπως και στις ΗΠΑ, να αντισταθούν στην πτώση ή και να υπεραποδώσουν. Υπενθυμίζω ότι εν όψει των Ολυμπιακών αγώνων του 2012, αρκετοί θεωρούν ότι η περίοδος μπορεί να αποδειχθεί ιδανική για να αποφευχθούν τα χειρότερα, τουλάχιστον στο Λονδίνο.

Όπου χειρότερα, διάβαζε: κριση που ζήσαμε στην Αγγλία στις αρχές της δεκαετίας του '90 ή τις πιο δραματικές πτώσεις που ζει σημερα η Αμερική. Σημειώνω και πάλι το προφανές, ότι σε μια αγορά, τόσο οι περίοδοι ανόδου, όσο και οι κρίσεις μπορεί να δημιουργήσουν επενδυτικές ευκαιρίες, αρκεί κανείς να είναι προσεκτικός και να λαμβάνει υπόψιν του τους κανόνες της αγοράς.

Το 13αρι της πτώσης των τιμών των ακινήτων

Κοσμάς Θεοδωρίδης — Wed, 30 Apr 2008 07:38:55 +0000

Οι τιμές των ακινήτων στις ΗΠΑ σημείωσαν και νέα πτώση με τον δείκτη Case-Shiller να βρίσκεται πλέον κοντά στο -13% για τις 20 κύριες μητροπολιτικές περιοχές που παρακολουθεί. Η διψήφια πτώση που πρωτοσημειώθηκε στις αρχες του έτους λοιπόν δεν ήταν στατιστικό παράδοξο, αλλά τμήμα μιας ευρύτερης κίνησης.

Σημειώνω ότι πτώση κοντά στο 10% του δείκτη σε μερικές περιοχές είχε σημειωθεί στις αρχές της δεκαετίας του 1990. Για την Ελλάδα παρομοια δεδομένα δεν υπάρχουν, αλλά το πλησιέστερο που είναι διαθέσιμο από το Οικονομικό Πανεπιστήμιο Αθηνών, δείχνει πτώση στο περίπου 1/3 του δείγματος (39 περιοχές, έως -27%) και άνοδο σε περισσότερες (99 περιοχές, έως +57%), με συνολική βεβαίως άνοδο κατά μέσο όρο. Υπενθυμίζω ότι, για πολλούς και διαφόρους λόγους, οι αγορές των ΗΠΑ και της Ελλάδος -άρα και οι ενδεχόμενες επιπτώσεις μιας παρομοιας κρίσεως- δεν είναι αμέσως συγκρισιμες, τόσο λόγω κόστους γής, όσο και διαφορετικών υλικών και προδιαγραφών κατασκευής. Αντιστοίχως, τα δεδομένα των δυο ερευνών διαφέρουν κατά πολύ, καθώς στην Ελλάδα οι πραγματικές τιμές αγοραπωλησιών είναι δύσκολο να βρεθούν.

Τελικά, τα ακίνητα πέφτουν;

rightposition — Thu, 10 Apr 2008 11:53:49 +0000

Μετά από μερικές μέρες απουσίας επέστρεψα! Ελπίζω να μπορέσω να συνεχίσω χωρίς τα προβλήματα (προσωπικά είναι δεν τα λέω) που με κράτησαν μακριά απ' αυτό τον ιστότοπο.

Σήμερα, μου ήρθε η έμπνευση να ασχοληθώ με το θέμα των ακινήτων.

Στη χώρα μας επικρατεί η αντίληψη ότι τα ακίνητα δεν χάνουν ποτέ την αξία τους. Και πραγματικά, δεν έχει παρατηρηθεί ποτέ κάποια άμεση πτώση τιμών στην Ελληνική αγορά. Έμμεσες πτώσεις μπορεί να έχουμε περάσει (π.χ μείωση τιμής λόγω αύξησης πληθωρισμού και στάσης τιμών ακινήτων) αλλά δεν έχουν γίνει ποτέ αντιληπτές από τον απλό κόσμο (πράγμα που σημαίνει ότι δεν έγινε αισθητός ο πόνος στην τσέπη...)

Βέβαια, ούτε πτώση μετοχών είχε επηρεάσει ποτέ τον απλό Έλληνα μέχρι το 1999 οπότε και ήρθε η μεγάλη χρηματιστηριακή καταστροφή από την οποία δεν έμεινε σχεδόν καμία οικογένεια ανεπηρέαστη. Κι όμως, υπήρχε πολύς κόσμος που αναρωτιόταν "πέφτουν κιόλας τα χρηματιστήρια;"

Ήταν η πρώτη φορά στην ιστορία της Ελληνικής οικονομίας και προφανώς, όπως ήρθε εκείνη η πρώτη φορά προκαλώντας μεγάλο πόνο, έτσι θα έρθει κι η πρώτη φορά των ακινήτων που θα προκαλέσει ακόμα μεγαλύτερο πόνο...

Πιο κάτω παραθέτω ένα πολύ ενδιαφέρον άρθρο για όλους όσους έχουν αντιρρήσεις...

Μειωμένη κατά 50% η ζήτηση στην αγορά κατοικίας

09:05 - 09 Απρίλιος 2008
Τον κώδωνα του κινδύνου κρούουν οι ειδικοί της κτηματαγοράς μετά τη αύξηση των αντικειμενικών αξιών στα εκτός σχεδίου ακίνητα τα οικόπεδα, οι οποίες ξεκίνησαν να ισχύουν από χτες. Στασιμότητα και περαιτέρω καθίζηση της αγοράς εκτιμούν ότι θα είναι το σκηνικό μέσα στους επόμενους μήνες στην αγορά ακινήτων, μιας αγοράς που τον τελευταίο χρόνο, η ζήτηση έχει μειωθεί κατά 50%, ενώ ο αριθμός των αγοραπωλησιών ολοένα και συρρικνώνεται.

Σύμφωνα με την γνώμη των ειδικών που εμπλέκονται με τον κλάδο της οικοδομής η αύξηση των αντικειμενικών ήρθε να επιβαρύνει περαιτέρω αυτή την κατάσταση, ενώ τα πράγματα θα γίνουν ακόμη χειρότερα μέσα στους επόμενους μήνες όταν ανακοινωθούν - ακούγεται ότι θα γίνει τον προσεχή Μάιο - οι αυξήσεις των αντικειμενικών και για τα εντός σχεδίου οικόπεδα.

Οσον αφορά τους λόγους που θα οδηγήσουν σε πάγωμα και κρίση την αγορά είναι τα αυξημένα έξοδα που θα κληθεί να πληρώσει ο υποψήφιος αγοραστής (όπως αυξημένα συμβολαιογραφικά έξοδα, διπλάσιο ΦΠΑ στην περίπτωση που χτίζει μόνος την κατοικία, περιορισμός λόγω πόθεν έσχες). Υπό αυτά τα δεδομένα, αν μάλιστα λάβουμε υπόψη δύο σημαντικού παράγοντες:

- ότι ήδη με τις αυξήσεις στα υπόλοιπα προϊόντα η αγοραστική δύναμη των Ελλήνων έχει μειωθεί σημαντικά

- ότι ήδη η αγορά διαθέτει ένα στοκ των αδιάθετων διαμερισμάτων φτάνει τις 400.000, εκ των οποίων τα 200.000 διαμερίσματα βρίσκονται στην Αθήνα

τότε μπορούμε εύκολα να αντιληφθούμε ότι το μέλλον της αγοράς κατοικίας διαγράφεται δυσοίωνο.

Η ΕΙΚΟΝΑ ΤΗΣ ΕΛΛΗΝΙΚΗΣ ΚΤΗΜΑΤΑΓΟΡΑΣ

·Οι τιμές των ακινήτων είναι αυξημένες πάνω από 170% την τελευταία 12ετία και πάνω από 100% τα 7 τελευταία χρόνια.

·Η ζήτηση είναι μειωμένη κατά 50% σε σχέση με πέρυσι

- Μείωση 13,5% στον αριθμό αδειών, 5,6% στην επιφάνεια και 4,7% στον όγκο εμφάνισε τον Ιανουάριο του 2008 η οικοδομική δραστηριότητα (ιδιωτική � δημόσια) σε όλη τη χώρα,σύμφωνα με τα στοιχεία που έδωσε χτες στην δημοσιότητα η ΕΣΥΕ

·Πολλοί κατασκευαστές βρίσκονται σε απόγνωση και προχωρούν σε έκπτωση που κυμαίνεται στο 20% με 30% από την αρχική τιμή, προκειμένου να δελεάσουν τους αγοραστές.

Ελένη Μπότα

http://www.reporter.gr/default.asp?pid=16&la=1&art_aid=138045

Αμοιβή μεσίτη

arhi00 — Mon, 31 Mar 2008 11:56:48 +0000

Όταν ο μεσίτης υποδεικνύει στον εντολέα του δύο διαμερίσματα, που βρίσκονται στον πρώτο και στο δεύτερο όροφο της ίδιας πολυκατοικίας, όμως ο εντολέας καθ' υπόδειξη τρίτου προσώπου (π.χ. του επιστάτη ή του θυρωρού του κτιρίου) αγοράζει τελικά το υπό πώληση ισόγειο διαμέρισμα που βρίσκεται στην ίδια πολυκατοικία, ο μεσίτης δεν δικαιούται τη συμφωνημένη μεσιτική αμοιβή.

Επίσης δεν δικαιούται τη συμφωνημένη μεσιτική αμοιβή ο μεσίτης, ακόμη και αν στη μεσιτική σύμβαση έχει τεθεί και υπογραφεί όρος ότι η μεσιτική αμοιβή οφείλεται και στην περίπτωση που η πώληση καταρτιστεί χωρίς την υπόδειξη ή τη μεσολάβηση του μεσίτη, αλλά τρίτου προσώπου ή ακόμη και του ίδιου του εντολέως. Τέτοιος όρος είναι άκυρος και δεν ισχύει σύμφωνα με το ελληνικό δίκαιο.

Επιπλέον, εάν στην υπόδειξη του ίδιου ακινήτου εμπλέκονται περισσότεροι μεσίτες, θεωρείται ότι μεσολάβησε στην κατάρτιση της πώλησης και επομένως δικαιούται αμοιβή αυτός που μέσω διαπραγματεύσεων πέτυχε ικανοποιητικότερο τίμημα.Ακόμη είναι χρήσιμο να επισημανθεί ότι μεσίτες αστικών συμβάσεων μη νόμιμα διορισμένοι δεν δικαιούνται αμοιβής σε καμία περίπτωση. Οι νόμιμα διορισμένοι μεσίτες διαθέτουν επαγγελματική ταυτότητα, αριθμό μητρώου, αριθμό απόφασης διορισμού και είναι μέλη των κατά τόπους Συλλόγων Κτηματομεσιτών. Αυτό σημαίνει αφενός ότι εάν δώσετε προκαταβολή σε μη νόμιμο μεσίτη, πιθανότατα δεν θα μπορέσετε να την πάρετε πίσω αν κάτι δεν πάει καλά, και αφετέρου αν συμβληθείτε με μη νόμιμο μεσίτη δεν υποχρεούστε να τον πληρώσετε.

Πηγή: Δικαστικές αποφάσεις 1199/2007 και 111/2007 Πολυμελούς και Μονομελούς αντίστοιχα Πρωτοδικείου Αθηνών, καθώς και η 8145/2004 του Ειρηνοδικείου Θεσσαλονίκης.

Σε τροχιά προετοιμασίας φακέλων προσφορών οι ανάδοχοι των νέων κτηματογραφήσεων

arhi00 — Wed, 30 May 2007 20:04:32 +0000

Στις 09/07/2007 λήγει η προθεσμία για την υποβολή προσφορών των ενδιαφερομένων υποψήφιων αναδόχων στο διεθνή ανοιχτό διαγωνισμό για την "Ανάθεση Συμβάσεων Μελετών για τη Δημιουργία Ψηφιακών Βάσεων Δεδομένων Ενεργών Τίτλων των Υποθηκοφυλακείων των Αστικών Κέντρων & Υποστηρικτικών Υπηρεσιών", συνολικού προϋπολογισμού 42.434.001,66 Ευρώ, που προκήρυξε η «Κτηματολόγιο Α.Ε.» προκειμένου να καταχωρηθούν στην κεντρική ψηφιακή βάση δεδομένων της, οι δηλώσεις ιδιοκτησίας των δικαιούχων δικαιωμάτων στις περιοχές που πρόκειται να κτηματογραφηθούν και οι οποίες κατανεμήθηκαν σε 12 ξεχωριστές συμβάσεις.

Ανάμεσα στις υποχρεώσεις των οριστικών αναδόχων είναι η ίδρυση, οργάνωση και λειτουργία γραφείων κτηματογράφησης, η συλλογή, παραλαβή και έλεγχος των δηλώσεων ιδιοκτησίας και των συνοδευτικών τους εγγράφων, η γεωγραφική αναφορά των ακινήτων στα οποία αφορούν τα δικαιώματα, η επικοινωνία και η ενημέρωση των πολιτών για τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις τους, καθώς και για το αναλογούν τέλος κτηματογράφησης, ο έλεγχος των αποδεικτικών πληρωμής των τελών από τις τράπεζες και η διαχείριση των προβλημάτων στις πληρωμές. Από την υπογραφή της σχετικής συμφωνίας με την «Κτηματολόγιο Α.Ε.», οι ανάδοχοι θα έχουν 15 μήνες για να παραδώσουν τα έργα. Στα συμπράττοντα σχήματα των διαγωνιζομένων θα πρέπει υποχρεωτικά να συμμετέχουν δικηγόροι (στις προηγούμενες κτηματογραφήσεις δεν ήταν υποχρεωτικό), κάποιοι με τουλάχιστον 8ετή και κάποιοι με τουλάχιστον 12ετή εμπειρία.

Το κάθε διαγωνιζόμενο σχήμα μπορεί να υποβάλλει προσφορά και για περισσότερες από μία συμβάσεις, τότε όμως θα πρέπει να διαθέτει αθροιστικά τις απαιτούμενες προϋποθέσεις. Τα κριτήρια αξιολόγησης των προσφορών είναι κατά 35% η πληρότητα και αρτιότητα της εκτίμησης του αντικειμένου, κατά 40% η οργανωτική και μεθοδολογική αποτελεσματικότητα της προσφοράς και κατά 25% η οικονομικότερη προσφορά. Την αξιολόγηση των προσφορών και την ανάδειξη των αναδόχων ενδεχομένως θα ακολουθήσει η υποβολή ενστάσεων ή/και προσφυγών, αλλά το όλο εγχείρημα αναμένεται να ξεκινήσει γύρω στις αρχές του 2008.

Προκήρυξη διαγωνισμού για το Δασολόγιο

arhi00 — Fri, 18 May 2007 12:42:50 +0000

Στις 08.05.2007 απεστάλη από την «Κτηματολόγιο Α.Ε.» στην επίσημη εφημερίδα ευρωπαϊκών κοινοτήτων περίληψη της σχετικής προκήρυξης για το διεθνή ανοιχτό διαγωνισμό περί "Ανάθεσης Μελετών Οριοθέτησης Δασών και Δασικών Εκτάσεων", συνολικής προεκτιμώμενης αμοιβής 5.726.142,19 Ευρώ (χωρίς ΦΠΑ) με καταληκτική ημερομηνία 02.07.2007.
Όπως αναφέρεται στο κείμενο της προκήρυξης, θα χρησιμοποιηθεί αεροφωτογραφικό υλικό των ετών 1945 και 1960 της γεωγραφικής υπηρεσίας στρατού, νεώτερο υλικό μέχρι τις αρχές της δεκαετίας του 1980, πρόσφατο υλικό (1996-2006) του Υπουργείου Αγροτικής Ανάπτυξης, καθώς και πρόσφατες δορυφορικές λήψεις. Το Δασολόγιο θα αποτυπώνει την πρόσφατη κατάσταση των δασών και των δασικών εκτάσεων της χώρας και ταυτόχρονα θα ανοιίξει το δρόμο για τη διαδικασία νομιμοποίησης αυθαιρέτων, καθώς και το πρόγραμμα ένταξης περιοχών στο σχέδιο πόλης, κάτι που ως τώρα εμποδιζόταν από την ύπαρξη εκτάσεων χαρακτηρισμένων ως δασικών στις υπό ένταξη περιοχές.
Το έργο χωρίζεται σε έξι συμβάσεις οι οποίες καλύπτουν γεωγραφικά το σύνολο της χώρας, συνολικής προεκτιμώμενης έκτασης 95,3 εκατ. στρεμμάτων. Αναλυτικά οι συμβάσεις με τίτλους «Ανάθεση Υπηρεσιών οριοθέτησης δασών και δασικών εκτάσεων» έχουν ως εξής:

1η Σύμβαση : Νομοί Δράμας, Καβάλας, Ξάνθης, Ροδόπης, Έβρου της Περιφέρειας Ανατολικής Μακεδονίας και Θράκης

2η Σύμβαση : Νομοί Θεσσαλονίκης, Χαλκιδικής, Κιλκίς, Πέλλας, Ημαθίας, Σερρών και Πιερίας της περιφέρειας Κεντρικής Μακεδονίας και του νομός Λέσβου της περιφέρειας Β. Αιγαίου
3η Σύμβαση : Νομοί Φλώρινας, Κοζάνης, Καστοριάς, Γρεβενών της περιφέρειας δυτικής Μακεδονίας και νομούς Τρικάλων, Λάρισας, Καρδίτσας και Μαγνησίας της περιφέρειας Θεσσαλίας
4η Σύμβαση : Νομοί Ιωαννίνων, Θεσπρωτίας, Άρτας, Πρεβέζης της περιφέρειας Ηπείρου, Κέρκυρας, Κεφαλονιάς, Ζακύνθου της περιφέρειας Ιονίων Νήσων και στο Νομό Αιτωλοακαρνανίας της περιφέρειας Δυτικής Ελλάδας
5η Σύμβαση : Νομοί Φωκίδας, Φθιώτιδας, Εύβοιας, Ευρυτανίας και Βοιωτίας της περιφέρειας Στερεάς Ελλάδας, στις Νομαρχίες Αθηνών, Ανατολικής και Δυτικής Αττικής και Πειραιώς του Νομού Αττικής της περιφέρειας Αττικής, νομός Χίου της περιφέρειας Β. Αιγαίου και νομός Κυκλάδων της περιφέρειας Ν. Αιγαίου
6η Σύμβαση : Νομοί Αχαΐας, Ηλείας της περιφέρειας Δυτικής Ελλάδας, νομοί Μεσσηνίας, Λακωνίας, Αρκαδίας, Αργολίδος και Κορινθίας της περιφέρειας Πελοποννήσου, νομοί Ηρακλείου, Χανίων, Λασιθίου και Ρεθύμνου της περιφέρειας Κρήτης, νομός Δωδεκανήσων της περιφέρειας Ν. Αιγαίου και νομός Σάμου της περιφέρειας Β. Αιγαίου

Εγκρίθηκε το Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο (Γ.Π.Σ.) του Δήμου Θερμαϊκού Ν. Θεσσαλονίκης

arhi00 — Fri, 18 May 2007 10:37:09 +0000

Με την πρόσφατη έγκριση του Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο (Γ.Π.Σ.) του Δήμου Θερμαϊκού του Νομού Θεσσαλονίκης (ΦΕΚ ΑΑΠ/27.03.07), ο Δήμος Θερμαϊκού οργανώνεται με βάση όλες τις σύγχρονες προδιαγραφές, για την εξυπηρέτηση πληθυσμού 54.000 κατοίκων στα τρία Δημοτικά Διαμερίσματα Περαίας, Ν. Επιβατών, Αγίας Τριάδας, στα οποία περιλαμβάνονται οι οικισμοί Περαία, Ν. Επιβάτες, Αγία Τριάδα, καθώς και ο προϋφιστάμενος του έτους 1923 οικισμός Λειβαδίκι.

Το Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο, μεταξύ των άλλων, περιλαμβάνει:

1. Την ένταξη στο σχέδιο 7.000 στρεμμάτων σε νέες πολεοδομικές εκτάσεις, στις οποίες περιλαμβάνονται περιοχές δομημένες και αδόμητες.

2. Τη δημιουργία έντεκα πολεοδομικών ενοτήτων (Π.Ε.), δύο ζωνών Αναπτυξιακών Δραστηριοτήτων, και δύο ζωνών περιοχών Επαγγελματικών Μη Οχλουσών Εγκαταστάσεων (Ε.Μ.Ο.), με μέσο συντελεστή δόμησης σύμφωνα με τον παρακάτω πίνακα:

α/α Πολεοδομική Ενότητα Μέσος Σ.Δ.

1 ΠΕ 1 Κ. Περαία Ανατολικά * 0,60

2 ΠΕ 2 Κ. Περαία Κέντρο 0,62

3 ΠΕ 3 Κ. Περαία Δυτικά 0,64

4 ΠΕ 4 Κ Νέοι Επιβάτες Ανατολικά 0,68

5 ΠΕ 5 Νέοι Επιβάτες Δυτικά 0,53

6 ΠΕ 6 Κ. Αγ. Τριάδα 0,60

7 ΠΕ 1A Άνω Περαία 0,40

8 ΠE 2A Άνω Νέοι Επιβάτες Ανατολικά 0,40

9 ΠΕ 3A Άνω Νέοι Επιβάτες Δυτικά 0,30

10 ΠΕ 4A Αγ. Τριάδα Ανατολικά 0,30

11 ΠΕ 5A Αγ. Τριάδα Δυτικά 0,30

*Στην ΠΕ1 συμπεριλαμβάνεται και ο προϋφιστάμενος του έτους 1923 οικισμός Λειβαδίκι

α/α Υπόλοιπες περιοχές Μέσος Σ.Δ.

1 Ζώνη αναπτυξιακών δραστηριοτήτων 1 0,35

2 Ζώνη αναπτυξιακών δραστηριοτήτων 2 0,35

3 Ζώνες ΕΜΟ 0,60

3. Τον καθορισμό αμιγούς κατοικίας στην πολεοδομική ενότητα Αγία Τριάδα Δυτικά. Στις υπόλοιπες πολεοδομικές ενότητες καθορίζονται χρήσεις αμιγούς και γενικής κατοικίας.

4. Τον καθορισμό πολεοδομικού κέντρου επιπέδου πόλης στις περιοχές Άνω Περαία και Άνω Νέοι Επιβάτες Ανατολικά, και πολεοδομικού τοπικού κέντρου στις περιοχές Περαία Κέντρο, Νέοι Επιβάτες Ανατολικά, Νέοι Επιβάτες Δυτικά και Αγία Τριάδα Ανατολικά. Στις περιοχές αυτές απαγορεύονται τα συνεργεία αυτοκινήτων, τα βαφεία και τα φανοποιεία.

Σύμφωνα με την απόφαση, καθορίζονται χώροι αθλητισμού, πρόνοιας, περίθαλψης, εκπαίδευσης, πολιτιστικών λειτουργιών, αστικού και περιαστικού πρασίνου, καθώς επίσης η δημιουργίας περιοχής τουρισμού-αναψυχής.

5. Στην Ζώνη Αναπτυξιακών Δραστηριοτήτων 1, όπου βρίσκεται και η έκταση της ΕΡΤ Α.Ε, προβλέπονται χρήσεις τουρισμού και αναψυχής, εμπορικά κέντρα, θεματικό- πολιτιστικό πάρκο, τουριστικοί λιμένες και εστιατόρια.

Επίσης επιτρέπεται η χωροθέτηση εγκαταστάσεων του Πανεπιστημίου « Μακεδονία» και αθλητικών εγκαταστάσεων. Ειδικότερα για την ζώνη αυτή αναμένεται να συνταχθεί Ειδική Πολεοδομική Μελέτη.

6. Στην Ζώνη Αναπτυξιακών Δραστηριοτήτων 2, όπου βρίσκεται η έκταση της Ε.Τ.Α.ΑΕ (πρώην πλαζ Αγίας Τριάδας) προβλέπονται χρήσεις τουρισμού και αναψυχής.

7. Στις ζώνες Επαγγελματικών Μη Οχλουσών Εγκαταστάσεων (Ε.Μ.Ο 1 και Ε.ΜΟ 2), που αναφέρονται σε τομείς υπηρεσιών και μεταποίησης, μπορούν να δημιουργηθούν βιοτεχνίες, επαγγελματικά εργαστήρια, κ.α, εκτός από βιομηχανικές εγκαταστάσεις.

8. Επίσης το σχέδιο περιλαμβάνει την ανάπλαση της παραλιακής περιοχής από το ανατολικό άκρο της Κάτω Περαίας μέχρι το Κέντρο Αποκατάστασης Απωλειών Υγείας (Κ.Α.Α.Υ), και του παλαιού προσφυγικού οικισμού της Αγίας Τριάδας.

9. Ως Περιοχές Ειδικής Προστασίας καθορίζονται αρχαιολογικοί χώροι, ρέματα, δάση και δασικές εκτάσεις.

10. Λαμβάνονται σημαντικά μέτρα για την προστασία του περιβάλλοντος, μεταξύ των οποίων:

-Ο καθαρισμός και διευθέτηση της κοίτης των ρεμάτων για την προστασία από πλημμύρες.

-Η μελέτη και εκτέλεση έργων για την αντιμετώπιση της διάβρωσης της γης.

-Η εκπόνηση αναλυτικής γεωλογικής – γεωτεχνικής μελέτης για τον περιορισμό των όρων δόμησης και την καλύτερη προστασία των κτηρίων.

-Η λήψη μέτρων για την πυροπροστασία της πόλης, καθώς και αντισεισμική προστασία.

11. Δρομολογούνται ακόμη ουσιαστικές παρεμβάσεις όσον αφορά το οδικό δίκτυο, για την διευκόλυνση της κυκλοφορίας στην κύρια αρτηρία της επαρχιακούς οδού 27, και δημιουργούνται χώροι στάθμευσης, δίκτυο ποδηλατοδρόμων- πεζοδρόμων, κ.α .

12. Επίσης, καθορίζονται και οι επιτρεπόμενες χρήσεις στις περιοχές που μένουν εκτός σχεδίου, ανά επιμέρους ζώνες σε τρεις κατηγορίες.

Τέλος, με την απόφαση έγκρισης του Γ.Π.Σ. καθορίζεται μεταξύ των άλλων κατώτατο όριο αρτιότητας δέκα (10) στρέμματα, ρυθμίσεις για τα υφιστάμενα κτίρια και εγκαταστάσεις, καθώς και για θέματα που αφορούν εκδοθείσες και υπό έκδοση οικοδομικές άδειες.

Πηγή: http://www.minenv.gr/